住まいの海図 住宅ﾛｰﾝの選択とポイント
選択のポイント
１）固定金利か変動金利か
ローンの第一のポイントは、金利のタイプです。
住宅金融公庫、年金融資、新型住宅ローン 、一部の民間金融機関（JAなど）は固定金利、財形融資（５年ごとに金利を直す）、銀行の一般的な住宅ローンは変動金利型です。
銀行ローンの変動金利型は、２年、３年、５年、１０年と一定期間だけ固定期間で、その後は、固定か変動を選ぶ「固定金利選択型」、固定金利が６ヶ月ごとに見直されるが、５年間は返済金額が確定している「変動金利型」、変動金利だが見直される金利の上限が決まっている「上限金利付き変動金利型」がある。
また、固定期間中の金利を取引状況などにより優遇する優遇金利、あるいは、固定金利選択型はその都度、手数料がかかる銀行あるなど、民間の銀行の住宅ローンは、各金融機関で異なる点が多いので、各金融機関に確認することが必要だ。
２）金利の適用時期
次のポイントはいつの時点での金利が適用されるかである、表にもあるように、金融公庫は申し込みの時点、銀行ローンや新型住宅ローンの場合は融資実行時点の金利となる、金利が異なれば、返済計画も変わってくるので注意が必要だ。
３）融資限度額。
頭金も大切なポイントだ、頭金を十分用意できれば、当然だが借入金額は少なくてすみ、返済総額も少なくできるが、あまり頭金を用意できなければ、融資額も関心事となる。
金融公庫、新型住宅ローン、表にはないが年金融資、財形融資、住まい･パケージ（住宅金融公庫融資と財形、年金を併せる場合）も土地の購入を含めた建設費の80％以内だ。
ただし、住宅金融公庫の場合、給与所得額で融資割合が違うので注意が必要です、ただ、例外として
（注１）住宅債券つみたてくんを７回以上積み立てていた人については、積み立て開始時に給与収入が800万円以下であれば、ローンノの申し込み時点で800万円を超えていても、融資割合は80％まで認められる。
銀行などの民間の住宅ローンの場合は、各銀行でことなるが、建設費の100％でも可能な銀行があるようだ。
４）諸費用
第４のポイントは諸費用です、住宅ローンの場合、万一返済できない事態を想定して、連帯保証人が必要とされています、そしてその連帯保証人の役目を負っているのが、保証協会であり保証会社です。
その保証協会なり保証会社に保証料を払い込む必要があるかどうか、住宅金融公庫は、保証人を立てれば保証料は不要です、ただし、保証人が亡くなった場合、新たな保証人が必要です。
（注２）住宅債券つみたてくんを７回以上積み立てていた人に保証協会を利用する時、返済方法が、元利金等返済でも元金均等返済で計算した割安の保証料になるようだ。
銀行などの民間の住宅ローンの場合は、保証会社の保証が必要となる、保証料は各銀行で異なる。
火災保険は住宅金融公庫と年金融資（公庫併せ）、財形融資は特約火災保険、選択対象保険の付保が条件、特約火災保険料は、一般の火災保険に比べて約50%程度安く保障内容も有利、新型住宅ローンは一般の火災保険を付保しなければならない。
次に団体信用生命保険の保険料については、銀行ローンの場合一般的に加入が条件となっていて、保険料は銀行が支払うため、あらかじめ金利に上乗せされている、住宅金融公庫は任意加入となっている。
公庫融資で夫婦で連帯債務を負えば、（注３）夫婦で加入できるデュエットと呼ばれる保険がり、保険料が割安（1.55倍）です、このデュエットは夫婦のどちらかが死亡、あるいは高度障害状態になったとき、住宅ローンの残額が全部弁済される保険。
最後に、住宅金融公庫が廃止され、新たに住宅ローンの証券化支援業務を行う、独立行政法人として生まれ変った、この証券化支援事業により新型住宅ローンの取り扱いが民間金融機関で始まった、今後さらに公庫の直接融資は縮小され、証券化支援事業が拡大化されるでしょう。新型住宅ローンは表にもあるように、長期金利で返済計画が立てやすい、保証人や保証料、繰り上げ返済時の手数料がかからないといったメリットがある反面、借り換えローンとして利用できない、公庫融資と併せて利用できない、そして何より、商品そのものは民間各金融機関の商品なので自分の足で、時間を掛けての比較検討が必要であると言える。
それぞれのローンは、表では表せない内容もあり、この表を参考に、再度各自で個々のローンの内容を比較検討してください。
注1.2.3）ＦＰジャーナル：2004･8月号 「住宅ローンの選択のポイント 高橋昌子氏」より
参照
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