住まいの海図 住宅ﾛｰﾝの選択とポイント
住宅ローンの比較
低成長時代のローンの選定基準は何か、現在、住宅ローンの選択肢増えています。
住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資などの公的ローン新型住宅ローン（公庫が証券化支援事業をおこなっている金融機関ローン）、住宅金融公庫と銀行の住宅ローンを利用する「すまい･るパケージ」、各銀行、や金融機関の住宅ローンなど様々あり、どれが一番自分にとって適切か判断するのが困難な状況があるのではないでしょうか。
従来からの住宅金融公庫融資と銀行の住宅ローン、新設された新型住宅ローンの３つに注目し、下記の４項目について、違いを確認し、選択の判断基準の一助にしていただきたいと思います。
住宅ローンの比較表
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新型住宅ﾛｰﾝ （証券化型住宅ﾛｰﾝ) |
公庫融資 |
銀行の住宅ﾛｰﾝ （銀行により扱いが異なる） |
| 融資対象 |
新築住宅の建設･購入、中古住宅等 |
新築住宅の建設･購入、中古住宅購入、リフォーム等 |
新築住宅の建設･購入、中古住宅購入、ﾘﾌｫｰﾑ、土地購入等 |
| 融資金額 |
最高5,000万円､建設費、購入価格の等の8割以内 |
地域や住宅等の面積による。建設費の8割以内、ただし、給与収入のみで800万円（給与収入以外は所得が600万円）超の場合は5割以内 |
銀行によって取り扱いが異なる。住宅･土地取得費の10割以上も可 |
| 融資金利 |
固定金利。金融機関ごとに異なる（融資実行時の金利）。 |
固定金利（融資申し込み時の金利） |
変動金利･固定金利選択型（多くは融資実行時の金利) |
| 金利変動時期と変動後の金利 |
11年目以降金利がアップする段階金利もある。 |
11年目以降金利がアップする段階金利 |
変動金利の場合、2回／年の金利変動。固定金利の場合3年後、5年後に金利変動（注５） |
| 収入に対する融資の割合 |
20％まで |
20％まで（積み立てくん利用者は25％まで） |
25％〜40％（年収で異なる） |
| 返済期間 |
20〜35年（完済年齢は80歳まで）（注１） |
10〜35年（完済年齢は80歳まで） |
35年〜40年以内（完済年齢は75歳まで) |
| 返済方法 |
元金均等返済または元利金等返済（ボーナス併用可） |
元金均等返済または元利金等返済（ボーナス併用可） |
元利金等返済（ボーナス併用可） |
| 住まいの条件 |
敷地面積100m2未満も可。 一戸建て住宅の面積70m2以上280m2以下、共同住宅の面積は、30m2以上280m2以下 |
敷地面積100m2以上。 一戸建て住宅の面積80m2以上280m2以下、共同住宅の面積は、50m2以上280m2以下 |
銀行により扱いが異なる。 |
| 工事の検査 |
民間の検査機関による。費用は建築主が負担 |
地方公共団体、または民間検査期間による。費用は建築主が負担（注２) |
特に必要なし |
| 融資手数料 |
金融機関ごとに異なる（３万〜5万）。 |
48,510円（中古は、36,380円） |
金融機関ごとに異なる。 |
| 申込時期 |
通年 |
原則、申し込み受付期間内 |
通年 |
| 保証人･保証料 |
不要 |
（財）公庫住宅融資保証協会に保証料を払うか、個人の保証が必要 |
必要（保証会社の保証） |
| 火災保険 |
一般の火災保険 |
公庫の特約火災保険または選択対象保険（注３） |
銀行によって取り扱いが異なる |
| 団体信用生命保険 |
加入は任意、保険料負担有り |
加入は任意、保険料負担有り |
加入が必要、保険料は金利に含まれる。（注６） |
| 繰り上げ返済 |
100万円から、手数料不要 |
100万円から、手数料は3,150円または5,250円。全額繰り上げ返済の場合は不要。 （注４） |
いくらからでもOK、手数料は金融機関、繰り上げ返済金額によって異なる。 |
| 返済窓口 |
各銀行窓口 |
公庫業務取り扱い金融機関 |
各銀行窓口 |
上記表は2004年10月現在：住宅金融公庫等の資料を基に作成
注１） 融資時に60歳以上の場合は１０年以上。
注２） 中古は物件審査、リフォームは工事審査がある。
注３） 特約火災保険は公庫融資利用者のみが加入できる、保証内容が同程度である一般の火災
保険より保険料が割安になっている。選択対象火災保険とは、一般の火災保険の内、特約火
災保険と同等以上であると公庫が確認した保険を指す。
注４） 期間短縮型は3,150円、返済軽減型は5,250円。
注５） 短期固定金利型で特約３年は３年後に特約５年は５年後に金利変動（金利未定）。
注６） 団信に加入できない場合、連帯債務者をたてたり、一般的条件（金利が高くなったりする）が
厳しくなったりする。
検討項目
１）固定金利か変動金利か。
２）>金利の適用時期。
３）融資限度額。
４）諸費用。
４項目について次のコラムで述べたいと思います。
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